Земельный участок в собственность

-Руслан Валерьевич, как оформить земельный участок под ИЖС?

- Регистрация права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный до 30 октября 2001 для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства осуществляется на основании акта о предоставлении земельного участка или акта (свидетельства) о праве, выданного органом власти или местного самоуправления. Могут быть и иные документы, устанавливающие право гражданина на земельный участок. Например, решение суда, выписка из похозяйственной книги. Если на земельном участке под жилищное строительство расположено здание, доставшееся по наследству, то право оформить землю под ним позволит  свидетельство о праве на наследство на здание, либо один из документов, о которых говорили выше, и которые устанавливают право любого прежнего собственника этого здания на земельный участок.

- А если земельный участок под ИЖС проедоставлен после 30 октября 2021 года, как зарегистрировать право в этом случае?

- В таком случае участок регистрируется на общих основаниях, а именно: при предоставлении акта соответствующего государственного или муниципального органа о предоставлении участка или гражданско-правового договора о его приобретении. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов. Также определены некоторые случаи продажи участков без торгов: на основании решения органа власти или муниципалитета о предоставлении в собственность участка бесплатно или на основании договора купли-продажи за плату.

- А какие документы необходимо будет представить в Росреестр, когда, например, акт о предоставлении участка получен?

- Органы государственной власти или местного самоуправления могут направлять документы в Росреестр самостоятельно. Это возможно в случае, когда право, ограничение или обременение на объект недвижимости, или сделка, возникает на основании акта соответствующего органа. В этом случае данный орган обязан в пятидневный срок направить в Росреестр заявление о госрегистрации прав и прилагаемые к нему документы в отношении соответствующего объекта недвижимости. Для граждан эта услуга будет бесплатна – органы власти и муниципалитеты освобождены от уплаты госпошлины.

- Как проверить, является ли продавец собственником земельного участка?

- Можно заказать выписку из реестра недвижимости на земельный участок через офисы МФЦ либо через Личный кабинета на портале Росреестра, либо через портал Госуслуг.  В этой выписке будет указан вид права, сведения о правообладателе, характеристики земельного участка. Если право является ранее возникшим и не зарегистрировано в Росреестре, то в выписке из ЕГРН не будет сведений о правообладателе. Покупатель в данном случае может запросить у продавца правоустанавливающие документы на земельный участок. Но в данной ситуации мы рекомендуем подождать со сделкой, пока ранее возникшее право продавца на земельный участок не будет зарегистрировано Росреестром. Потому что в старых документах иногда выявляются ошибки, расхождения в сведениях, что потребует время на их исправление,  и сделка может затянуться. Очень важно убедиться также в категории и назначении земельного участка, потому что строить объект ИЖС разрешается не на всех видах земельных участков.

- Если на земельном участке под ИЖС начато строительство, на что необходимо обратить внимание?

-Если на участке есть незавершенный строительством объект, право на него также должно быть зарегистрировано в ЕГРН, и в договоре купли-продажи должны быть указаны объекта – и земельный участок, и «незавершенный строительством объект».

-Что ещё должен знать покупатель земельного участка?

- Необходимо проверить участок на наличие обременений, ограничений прав. Например, земля может быть заложена в банке, арестована или же иметь другие обременения. Все эти сведения можно увидеть в выписке из ЕГРН, о которой говорили выше. Если предлагаемый земельный участок был приобретен в браке, необходимо запросить у продавца нотариально удостоверенное согласие супруга. В случае, если согласие не будет представлено на регистрацию, Росреестром в ЕГРН будет внесена запись о совершении сделки без необходимого на то согласия. Данная сделка впоследствии может быть оспорена супругом, у которого не получено согласие на сделку.

- Зачастую продаются земельные участки, которые находятся  в аренде у физических лиц. Стоит ли приобретать такой участок?

- Арендатор может переуступить право аренды другому лицу. Такой договор заключается письменно и подлежит регистрации в ЕГРН, если первоначальный договор прошёл государственную регистрацию в Росреестре. Собственнику земельного участка арендатор должен направить уведомление о передаче своих прав и обязанностей по договору третьему лицу, в случае, если договор аренды заключен на срок более чем пять лет.   Если же договор аренды заключен на срок менее пяти лет, то необходимо согласие арендодателя на заключение  договора о переуступке прав и обязанностей в пользу третьего лица. Необходимо иметь в виду, что соглашаясь на подобную сделку, вы приобретаете только право аренды. В собственность данный земельный участок вы сможете получить, как правило, только выкупив его у арендодателя.